ビル管理とは

ビル管理とは、建築物管理、ビルメンテナンスともよばれており、建築物を使用し維持管理するため各種業務を行うことまたはそれを請け負う事業のことをいいます。建物の、維持・管理は、費用・エネルギーとも建築・解体にかかるものより通常の私たちの生活に接するところが、大きいため重要なものといえます。 通称で、ビルメンとも呼ばれています。
ビルのメンテナンスも重要ですが、ログハウスのメンテナンスもとても重要だと言うことを覚えておきましょう。ログハウスは、ビルとは違って耐久度に関しては少々頼りないところがあります。木でできたログハウス ですから、日々のメンテナンスが大切なのです。それさえしていれば、ログハウスにも永く住み続けることが出来るので、おすすめの物件だと言えます。

 

ビル管理には警備なども重要な業務の1つで、常駐警備・防災 : 事件や事故・火災などの災害を未然に防ぐために監視・巡回を行います。また、万が一、事件や事故、災害が発生した場合には、利用者の避難誘導・負傷者の救護・警察機関や消防機関等への通報・初期消火などの総合的な防災もおこなっています。また、ビル管理は設備管理、 建築設備・電気設備・給排水衛生設備・空調設備などの運転と定期点検を行うのと、異常の早期発見・緊急対応を行います。また、故障箇所の補修を行うことなども求められます。業務サービス などもしており、入口での受付・電話応対・ホテルや病院のベッドメーキングなどが普段のビル管理業務に入ってくるでしょう。一部のビル管理事業者では、法規などの社会情勢・用途の変更などに対応するための工事を行う、改修や改造工事や、不動産投資情報 福岡賃貸などの契約ビル管理、料金回収を行う、不動産契約管理・料金回収などもしているところがあります。

 

 

ビル管理は戦後に形成された新しい産業といえます、高度経済成長に伴うビルの増加によって大きく成長し、事業者数・売上高ともに拡大してきました。しかし、バブル崩壊後の1990年代以降は伸び率に低下傾向がみられ、バブル崩壊後においては景気の低迷から、ビルの新築件数が減り、テナント賃料が低迷したことから管理費も値下げされています。また昨今、規制緩和政策のもと、不動産証券化という欧米流の投資手法が日本にも導入されため、従来には必要とされていなかった、あるいは重視されていなかった個別ビルごとの金融、会計、営業、労務、監査などの収益や資産管理に関する事務が莫大に発生することとなったことで、そうした事務を専門的に行うビルマネジメント事業者(アセットマネジメント・プロパティマネジメント)が現れました。元来、ビルオーナーとビルメンテナンス事業者との間に直接結ばれていた委託契約にの中に、ビルマネジメント事業者が介在するようになってしまい、現場作業を行ビル管理事業者は、孫請けやさらにその下請けなどといった介在事業者のマージン確保の下で請け負わなければならない事態が発生しています。その為か、受注金額の価格競争も激化している傾向にあります。

 

 

ビル管理は初期投資が軽微ですむアウトソーシング業務であり新規参入がし易いということもあり、ビル管理事業者の乱立が見受けられます。事業者の大半は中小企業であり、最近起こった、渋谷の温泉施設爆発事故の際にも明らかになったように、大手ビル事業の下請けとなっているビル事業も多くなっています。また、売上高の約半分が東京に集中する都市型産業であることも特色で、サービスの内容も評価が難しく、品質を無視した価格競争激化が続いていて、健全なビル管理事業者と悪質ビル管理事業者とが玉石混交になってしまっています。

 

 

また、ビル管理は原価構成のうち約6割が人件費となる労働集約型の産業であるため、受注価格の変動が労働条件や雇用面に直接的な影響を与えています。市場の規模の拡大とは裏腹に、労働者にとって魅力的なイメージがない産業といってよく、ブルーカラーの3Kイメージを払拭できていないため、人材確保に苦労しているということが挙げられます。しかしその反面、価格競争激化に伴って賃金を始め労働条件は低くなっており、特に女性労働者の賃金は低いといわれています。また、市場の約3割を官公庁物件が占めているので、官公庁の発注の形態や仕様などが業界に与える影響もかなり大きくなっており、現に、現受注事業者が次回の競争入札で落札できなくなれば、現場作業員の就業先がなくなる。現受注事業者が現場作業員の雇用を守るために予定価格を大幅に下まわる入札をしなければならず、最低賃金さえ支払えないような安値で落札を強いられている。といったことも発生しているため、行政の入札制度の改善なども大きな課題となっています。

 

 

このような状況から、現場作業員の雇用形態を非正社員へシフトせざるをえなかったり、不況に伴う失業者や外国人労働者の受け入れ先となっているケースも見受けられます。しかし、建築物管理業務は、建物や建築設備の安全や環境衛生等の確保といった法的な義務も課せられいるため、ある一定水準の知識や技術も求められる職種です。技術力及び人材の確保のため、契約金額の適正化、労働環境・労働条件の改善が今もっとも叫ばれている業種かもしれません。

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2019/5/30 更新